Abogados especialistas en defectos constructivos en Bilbao
Después de años de esfuerzo para comprar tu vivienda, lo último que esperas es encontrarte con grietas, humedades o vicios ocultos que nadie quiere asumir. Mi trabajo es ayudarte a reclamar para que los responsables se hagan cargo.
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Abogados inmobiliarios expertos en defectos constructivos y vicios ocultos
Si tu vivienda tiene humedades, grietas, filtraciones o problemas de aislamiento, probablemente te estés preguntando si esto es normal… o si alguien debería responder por ello.
Muchos propietarios en Bilbao llegan a nuestro despacho después de escuchar frases como «eso es normal en las viviendas», «ya se irá secando» o «son cosas de mantenimiento». Y mientras tanto, el problema sigue ahí.
Cuando una vivienda tiene fallos de construcción o defectos ocultos, la ley permite reclamar a promotores, constructores, técnicos o vendedores. Mi trabajo es analizar tu caso y ayudarte a reclamar la reparación de los daños o una indemnización.
¿Tienes problemas en tu vivienda? Reclama los defectos de construcción en Bilbao
Cuando compras una vivienda esperas vivir con tranquilidad, no empezar una batalla con humedades, grietas o filtraciones a los pocos meses. Muchos propietarios descubren con el tiempo defectos y problemas que ya existían en la vivienda desde el principio.
Si algo en tu casa no funciona como debería es posible que no sea un simple problema doméstico, sino un defecto de construcción reclamable. Antes de iniciar cualquier reclamación, lo importante es identificar correctamente el problema.
Defectos constructivos más frecuentes en viviendas
A lo largo de los años hemos visto muchos tipos de problemas en viviendas nuevas y de segunda mano en Bilbao y Bizkaia. Estos son los más habituales por orden de incidencia.
Humedades y filtraciones
Manchas en paredes o techos, agua que aparece en garajes, terrazas o fachadas cuando llueve. Muchas veces se debe a fallos de impermeabilización o mala ejecución de la obra.
Grietas y fisuras estructurales
No todas las grietas son iguales. Algunas son superficiales, pero otras pueden indicar movimientos estructurales o problemas en la construcción del edificio.
Problemas de aislamiento acústico o térmico
Escuchar conversaciones del vecino, frío constante en invierno o calor excesivo en verano suele estar relacionado con deficiencias en el aislamiento del edificio.
Defectos en instalaciones eléctricas o fontanería
Cortes de luz, baja presión de agua o tuberías mal instaladas pueden ser consecuencia de errores en las instalaciones durante la construcción.
Problemas en cubiertas, terrazas o fachadas
Filtraciones desde la cubierta, terrazas que acumulan agua o fachadas que permiten la entrada de humedad suelen indicar defectos en elementos comunes del edificio.
Defectos en acabados o materiales
Suelos que se levantan, azulejos que se desprenden o carpintería mal instalada son fallos frecuentes relacionados con defectos de ejecución o materiales de baja calidad.
¿Cómo puedes saber si puedes reclamar un defecto constructivo en tu vivienda?
Una de las preguntas que más escucho es si el problema de la vivienda se puede reclamar o si el propietario tiene que asumir la reparación. En muchos casos, cuando el defecto ya existía desde la construcción, afecta al uso normal de la vivienda y no se debe a un mal uso o falta de mantenimiento, puede existir responsabilidad del promotor, constructor o vendedor.
Además, la ley establece plazos concretos para reclamar este tipo de daños, por lo que conviene analizar cada caso antes de tomar una decisión, ya que muchos propietarios descubren demasiado tarde que sí podían haber reclamado.
Tipos de reclamaciones por defectos constructivos en Euskadi
No todos los problemas en una vivienda se reclaman de la misma manera. Dependiendo de si se trata de obra nueva, una vivienda de segunda mano o defectos en un edificio completo, la reclamación puede dirigirse contra diferentes responsables. Analizar bien el origen del problema es clave para saber a quién reclamar y qué solución se puede exigir.
Reclamación por defectos en obra de nueva construcción
Cuando una vivienda es de obra nueva y aparecen problemas, la responsabilidad recae en los agentes que participaron en la construcción. En estos casos se puede reclamar al promotor, al constructor o a los técnicos que intervinieron en la obra.
Reclamación por vicios ocultos en vivienda de segunda mano
Estos defectos ocultos pueden incluir humedades estructurales, instalaciones defectuosas, filtraciones o daños importantes que el comprador no podía detectar en una visita normal. La ley permite reclamar al vendedor, pudiendo solicitar la reparación, una reducción del precio o incluso la resolución del contrato en los casos más graves.
Defectos constructivos en comunidades de propietarios
En muchos edificios, los problemas no afectan solo a una vivienda concreta sino a elementos que forman parte del conjunto del edificio. Reclamar de forma colectiva permite afrontar los costes técnicos y judiciales de manera más eficiente y aumenta la solidez de la reclamación.
Reclamaciones contra promotores, constructoras y técnicos
Identificar correctamente el defecto y a sus responsables es lo que distingue una reclamación que prospera de una que se queda en el camino. Estos son los tres pasos que seguimos en cada caso.
Inspección técnica de la vivienda
Antes de reclamar, lo primero es analizar el problema en la vivienda para identificar qué defecto existe y cuál puede ser su origen. Una primera valoración profesional evita reclamaciones mal planteadas.
Informe pericial y reclamación extrajudicial
Un perito arquitecto especializado elabora un informe técnico que permite reclamar formalmente a promotores, constructoras o responsables de la obra antes de acudir a la vía judicial.
Demanda judicial por defectos constructivos
Si no hay acuerdo tras la reclamación previa, el siguiente paso es presentar una demanda judicial para exigir la reparación de los daños o una indemnización económica.
Defectos estructurales
Los daños que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y comprometan la resistencia y estabilidad del edificio tienen un plazo de garantía de diez años desde la recepción de la obra.
Defectos de habitabilidad
Daños que afecten a la habitabilidad de la vivienda: humedades, deficiencias de aislamiento térmico o acústico, instalaciones de fontanería, electricidad o saneamiento, salubridad o protección frente al ruido.
Defectos de acabado o terminación
Defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras: pintura, alicatados, carpintería interior, suelos no estructurales y otros elementos de remate.
Plazo de prescripción de la acción
Una vez detectado el defecto dentro de los plazos anteriores, dispones de dos años desde su aparición para ejercitar la acción judicial. Para vicios ocultos en compraventa el plazo es de seis meses desde la entrega.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres plazos de garantía distintos según el tipo de defecto: 10 años para defectos estructurales, 3 años para defectos de habitabilidad y 1 año para defectos de acabado.
Esos plazos comienzan a contar desde la firma del Acta de Recepción de Obra (no desde la escritura de compraventa, que suele ser posterior). Una vez aparece el defecto dentro del plazo de garantía, dispones de 2 años más para presentar la demanda judicial.
Si han pasado todos esos plazos, aún cabe la vía de la responsabilidad contractual contra el promotor, con un margen de 5 años desde la compraventa.
Depende del origen del defecto. La LOE obliga a individualizar al agente responsable cuando sea posible:
- Promotor: responde solidariamente frente al comprador en obra nueva.
- Constructor: defectos de ejecución y de acabado del primer año.
- Arquitecto y dirección de obra: errores de proyecto o supervisión técnica.
- Aseguradoras (trienal y decenal): en obra nueva existe seguro obligatorio que cubre los daños cuando hay póliza vigente.
En la práctica, lo habitual es dirigir la reclamación contra varios agentes simultáneamente y, si hay seguro obligatorio, también contra la compañía aseguradora.
Sí. El informe pericial es la prueba principal en una reclamación por defectos constructivos. Lo elabora un arquitecto o arquitecto técnico independiente que examina la vivienda, identifica el defecto, su origen y su gravedad, y calcula el coste de reparación.
Sin un buen peritaje es muy difícil que prospere una reclamación, especialmente cuando se trata de defectos de habitabilidad o estructurales. Un informe sólido suele desbloquear la mayor parte de las negociaciones con promotoras y constructoras antes de llegar a juicio.
En Ekilex Abogados trabajamos con peritos de confianza que conocen los criterios judiciales del País Vasco.
Puedes reclamar tanto la reparación de los daños como una indemnización económica por los perjuicios sufridos. La indemnización puede incluir:
- Coste de las reparaciones ya realizadas por tu cuenta
- Pérdida de uso y disfrute de la vivienda
- Devaluación del inmueble
- Gastos derivados (alquiler temporal, mudanzas, etc.)
- En casos graves, daño moral
En vivienda de segunda mano con vicios ocultos, además, se puede solicitar la reducción del precio pagado o incluso la resolución del contrato si el defecto es lo suficientemente grave.
El coste depende de la complejidad del caso y de los profesionales que intervengan: abogado, procurador y perito. En Ekilex te explicamos los costes con total transparencia antes de iniciar cualquier acción, sin sorpresas posteriores.
Si la reclamación tiene éxito, las costas judiciales pueden recaer sobre la parte demandada (promotor, constructor o aseguradora). En la mayoría de casos, además, la vía extrajudicial resuelve el conflicto antes de llegar a juicio, lo que reduce considerablemente los costes.
Antes de aceptar tu caso analizamos si la reclamación tiene viabilidad real. Si no la tiene, te lo decimos directamente.
Que la promotora haya desaparecido no significa que se haya perdido la posibilidad de reclamar. Existen otras vías:
- Aseguradora del seguro decenal o trienal, si la obra es de fecha posterior a 2000 y existe póliza obligatoria contratada.
- Constructor y demás agentes que intervinieron en la obra (arquitectos, dirección de obra…).
- Acciones contra los administradores de la promotora en casos concretos.
El peritaje técnico ayuda a redirigir la responsabilidad hacia los agentes que sí siguen siendo solventes.
Sí. En vivienda de segunda mano se reclama por la vía de los vicios ocultos regulada en el Código Civil: defectos graves, no aparentes en una visita normal, que existían antes de la compra y que el vendedor no comunicó.
El plazo es más corto: 6 meses desde la entrega de la vivienda para vicios ocultos. Por eso conviene actuar con rapidez si detectas humedades, filtraciones o instalaciones defectuosas tras la compra.
Puedes solicitar la reparación, una rebaja del precio o la resolución del contrato según la gravedad del problema.
Depende del defecto. Si afecta solo a tu vivienda (humedad en una pared interior, suelo de tu salón…), reclamas tú a título individual.
Pero si el defecto afecta a elementos comunes (fachada, cubierta, garaje, zonas comunes…), la reclamación corresponde a la comunidad de propietarios. Reclamar de forma colectiva tiene varias ventajas:
- Reparte los costes técnicos y judiciales entre los vecinos
- Aporta más fuerza probatoria al caso
- Evita reclamaciones individuales contradictorias
Si dudas en qué categoría entra tu caso, lo analizamos antes de iniciar nada.
Para preparar el caso conviene reunir, siempre que sea posible:
- Escritura de compraventa y, en obra nueva, copia del Acta de Recepción de Obra
- Libro del edificio (en obra nueva)
- Pólizas de los seguros decenal y trienal, si las tienes
- Fotografías y vídeos fechados del defecto, mejor cuanto antes desde su aparición
- Comunicaciones previas con promotor o constructor (emails, burofax, mensajes…)
- Informe pericial si ya lo tienes (si no, lo gestionamos nosotros)
No te preocupes si te falta alguno: en la primera consulta valoramos qué tienes y qué hay que reunir.
Visítanos en nuestro despacho de Bilbao
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